小区物业管理的核心问题

      物业服务行业发展是商品房市场化的产物,中华人民共和国成立之初，住房是政府分配的，还有专门机构负责管理这些房子。这种方式保障了公平，但是损失了效率。改革开放之后，为了解决人民日益增长的物质文化需要与落后生产力之间的矛盾，我国引入了效率的市场化运作方式。住房制度改革也坚持市场化方向，商品房社区成为了一种新的城市社会空间。

伴随商品房市场化，物业服务行业应运而生。物业管理矛盾的根本原因是市场化不彻底

共有部位产权不明晰是物业管理矛盾的根本。

一些开发商在售卖房屋过程中，凭借卖方优势，通过格式条款把属于业主共有部分的收益权予以保留。开发商通过承接查验，移交给自己前期物业服务企业管理，物业服务企业利用管理共有部分的便利，占有公共配套设施租金。

明晰产权是市场化的基础和前提，在小区共有部分权属未登记的情况下，小区共有部分收益纠纷无法理顺。

物业费缺乏市场弹性是矛盾的核心。

物业服务行业市场调价机制缺失，导致物业服务合同签订难、解除难、终止难。物业管理费缺乏弹性，不能随着市场需求调节，物业服务陷入低质劣价恶性循环，严重损伤了业主的获得感、满足感和幸福感，这是矛盾多发的主要原因。

物业管理市场甲方主体缺位是矛盾的集中体现。

业主大会法律地位不明确，无法开设账户，物业费、共有部分收益等业主共有资金只能通过物业服务企业账户收支，没有平等主体地位，没有更换物业服务企业的自主权。同时，业主大会及业主委员会有法定决策执行权利，却不承担法律责任，游离于各方监管之外，导致部分业主委员会乱作为。须明确权利义务，加强业主大会规范化管理，通过增加信息透明度加强监督，让业主委员会执行业主大会决定，不越位、不错位。

小区公共服务缺失是市场化不彻底的表现。

一是表现在政府监管不进小区。物业小区是城市基本单元，物业管理已成为城市管理的重要组成部分，物业服务企业按照合同约定管理物业小区，为广大居民提供必需的服务。但是，如果相应的政府主管部门监管不进小区，安全管理、违建管理、噪音管理、排水管理等都是物业服务企业不能承受之重。

二是表现在公共事业不进小区。如果供水、排水、供电等公共事业的市政专营单位将物业小区内的事务都交给物业服务企业，在增加了物业服务企业负担的同时，也给不良物业服务企业提供了寻租空间，可能会激化物业服务企业与业主的矛盾。

主动承担

凡是本案场业主反馈的问题，都跟物业有关；凡是在案场工作的物业人员，都有责任去解决本案场的问题，不管是地产、各施工方、景观、水电还是其他的所有的问题。做物业没有退路，不但需要主动服务，更需要主动承担起物业工作中所需要解决问题的责任和协调问题的责任，工作中遇到问题，解决问题，问题解决了路也就通了。做物业，就要破釜沉舟！

责任到人

网格化管理，责任到人。工作安排下去不重要，重要的是要有结果，而且是要有达到预期的良好结果。对每一个工作区域，每一件工作，明确责任人，公司执行的楼管制就很有效果。临时性安排的工作，要求各班组负责人在完成后拍照发到微信群，告知完成情况，du绝杳无音信。

持续提升

没有最 好，只有更好。无论是直观的小区卫生、秩序形象、客户服务、快递收发还是间接的设备管理，都不能仅仅满足于现状，表做好了，里也要做好。

业主对物业服务的要求，标准都在不断提高，我们能做的就是把客户走访落到实处，不断的了解业主需求，及时满足、超越业主需求，使物业服务不断的上一个台阶、再上一个台阶。

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