住宅小区共有部分使用权被物业无偿占有 专家:收益应归业主

住宅小区共有部分使用权被物业无偿占有 专家:收益应归业主

     【导读】小区建筑物外墙和电梯的广告收入一般都被物业管理公司无偿占有，而有业主质疑这是小区的共有部分，广告收入应该成为全体业主的共同收益，用来补贴物业管理费用。业主的质疑是否合情合理又合法呢？《天天315》本期关注：小区共有部分的使用决定权应该归谁？收益又该如何分配？小区的广告牌

      中广网北京12月3日消息 据经济之声《天天315》报道，有一份来自中国消费者协会的统计数据显示，有关物业管理方面的纠纷已经连续很多年位于各行业投诉的前几位了，《天天315》节目也收到很多类似于这类问题的投诉和咨询。那么消费者在买了商品房之后，究竟享有哪些权利？哪些被开发商擅自改变了规则，侵犯了消费者的合法权益呢？针对这个问题我们特地请到了两位嘉宾，一位是大家的老朋友经济之声的特约评论员包华，还有一位是北京朝阳律师事务所的律师杨小红，和大家一起交流相关的问题。

       案例一、消费者有话说：小区共有部分权力归业主所有 广告收入是否属于共同受益？

      日前《天天315》接到一位张姓朋友的咨询，这位张先生是去年买了一套商品房，但是没有想到入住之后开发商又准备在原来卖房的广告宣传当中修建会所和草坪广场的位置上，建一栋八层楼的商品房，小区的业主委员会由此就向开发商提出异议，经过好几番的交涉最终开发商的房子没能建成，张先生对自己业主拥有的共同所有权这个字眼就产生了一些质疑：建筑物之外立面和住宅小区的楼顶的广告收入这个之前一般都是被物业公司无偿占有的，现在明确了小区共有部分权利归属业主所有，那这样这项收入就应该成为我们全体业主的共同收益，完全可以用来补贴你物业管理的费用了，这是他非常不解的一点。所以今天我们先拿张先生的这个疑问先作为我们今天开篇的一个话题，首先特别想问一下两位，业主有没有权 力分配小区建筑物广告的收益？ 

       专家有话说：业主的诉求合情又合法 收益不可分配

      杨小红：合法，关键是合法。但是有一个要提示大家的，就是收益不能在业主之间进行分配，说我们每年分5块钱10块钱，这个一般都不可以，而是用于补充小区内的专业维修基金，如果按照物权法相关规定来说，他就是在建筑物及其附属设施、费用分摊、收益分配等事项当中比如说要有约定的，那就按约定走，如果说约定没有或者说约定不明的，那就业主在征有部分的建筑物当中面积按比例来确定，按照物业管理条例，他也有相关规定，物业管理条例当中第55条也明确阐述了主要用于补助专项维修基金，同时也可以按照业主大会的决定来使用这笔费用。 

      专家解析：何为共同所有权？

      而且今天我们在前面内容之前提到了一个很关键的一个核心的词，就是共同所有权，那刚才两位先是第一时间给我们解答了张先生的疑问，所以接下来我也比较关心共同所有权，我们经常看到内容里面比如说规则里面都提到共同所有权，就是法律上到底对业主的共同所有权究竟是怎么来界定的？

      杨小红：共同所有权是指建筑物区里面所有权人依照法律或者是相关的管理规定，对区分所有建筑物之共同部分，享有占有使用收益的权力，为共同所有权，这是一个法律上的界定。但是这个建筑物区分所有权共有权的客观主体必须得是共有部分，其他部分是不可以的。

      包华：在物权法上所谓的共有就是一个物的所有人是多个，如果一个笔记本产权人是唯 一的，比如就是我的。但是对于一栋楼来说，经常会出现一栋整体的建筑物会有多个产权人，那在这种情况之下，法律就认为它是共有的，但是刚才杨律师所说的有一个内容是区分所有的，为什么这么说？因为我们这一栋楼里面有专有的部分，有共有的部分，什么意思呢？比如说单位自己买的房子，有个产权证上面写着一百平米，一般情况下我们在写这个产权证100平米的时候，我们卖房子是按100平米卖，那这100平米产权证上记载的面积一般情况下认为是专有部分的，尤其我们很多城市现在都是按照套内建筑面积进行购房的情况下，套内建筑面积就是关上门是我的，进了我家门就是我的，就是这么一个意思。共有的意思就是说我们小区这栋楼，假如我们有电梯、有走廊、有草坪，楼里都有外立面，都有屋面，包括还有一些其他的公共设施，包括供暖，这些内容都是小区业主共有的。有专有、有共有结合在一起了，就叫区分所有，这是刚才杨律师提到的核心的观念。

      专家解析：何为共有部分？

      其实现在比如说一般的住宅小区都会有共有部分，关于共有部分的这个钱应该怎么摊？究竟谁承担的多？好像成了大家非常关心的一个话题。

      杨小红：物权法最高法院关于审理建筑物分区所有权的相关纠纷的问题的解释当中，非常明确的界定了哪些是共有部分。包括建筑物基础，承重结构，外墙，屋顶等等这些基本的结构部分，包括楼道、楼梯、电梯、大堂、消防、公共照明、大堂里的公共照明这些附属设施、设备，加上个别楼有避难层，还有设备层以及设备简等等，这些都属于共有部分。

      包华：我再提示一点，一般情况下在中国大陆都不是按照独栋建筑开发的，是按成片建筑开发的，这个开发的过程中有多栋建筑物的情况之下，建筑物和建筑物之间有一些区域和设施设备其实也是共有的，比如说小区的绿地，小区的道路。那么另外还有可能会存在一些出入的，有些地方认为小区的地下空间这部分应该是有共有的，但是如果地下空间进行了产权登记，归属于某一个单位或者个人专有之后，那就不是共有的了。比如我们一般见到的像过去老旧的社区里设计的自行车库，现在很多地方自行车库认定为共有的，但是现在目前来讲地下停车场停车库一般认定为是由开发商专有的，当然是共用设备。地下空间这一块根据他的规划用途和法律规定不同也有专有和共有的区分的，所以刚才杨律师所说的建筑物之内的专有和共有之外，我们在建筑物和建筑物之间还要存在这样的一个区分。

      杨小红：包括楼体之内有个别楼是有人防工程的，那可不是共有的，而是国家专有的设施。现在有很多业主就认为我们买房子的时候肯定人防工程也归我们这个楼的业主，所以得归我们使用，这个是错误的。

      专家解析：小区公共收益指什么？

      两位嘉宾今天第一时间从自己各自专业的角度阐释了大家都很关注的共有权的话题，那小区公共收益指的是什么？

      包华：小区的公共收益其实从最基础角度上来说，就是一个小区内共有财产，也就是说共有设施设备，共有区域在经营使用过程中产生的收益，举一个比较简单的例子，比如说大家都能看到的电梯内或者楼梯厅里的广告。 

      包华：比如说楼体外侧的广告或者说屋面上的广告，这些广告内容应该是业主共有的，当然业主可能有区分，比如说电梯内广告应该是这栋楼的，楼宇外侧广告或者楼面广告应该归全体小区业主所有。比如说这个小区有一些场地的，那么这些场地平时在做经营活动的过程中，这种情况下场地的租金是业主共有的。再比如说我们大家可能都不太知道，一个小区内如果建筑物比较多的话，无线通讯公司会增强信号设备，一般情况下无线通讯公司增强设备的时候，都会跟我们的业主或者物业公司去承租一个加装设备的空间，会有一个租金的发生，这个租金一次性付多年的，我看到有付五年、付十年的，这些也是业主共有的。

      包华：根据我们小区的设施设备的不同，一个社区的公共经营的收益、公共区域的公共设施的收益可能多少有所不同。北京市我所知道的小区里比较多的，一年的公共收益过百万，少的可能几万块、十几万块都有，虽然这个钱跟房屋比较来说并不高，但如果对于全体业主而言这些钱其实它是不需要任何更多投入的一项收益。那么北京也好，外地也好，现在有一些物业服务企业是把这部分经营收益是返还给业主的，返还到建筑物专有的一个公共维修资金帐户里去，按照专有部分的面积大家摊掉，也有一些地方业主表决说这个钱直接冲抵一个月或者一个半月的物业也有。    

      杨小红：但是并不是说一个车位租了一百块钱，那这一百块钱就归业主全体共有的。而应该还包括物业公司，因为他毕竟是作为管理者车位的管理者或者看车人，他应该有他的劳动成本和收益，不能百 分之百归业主的。

      专家解析：该如何监管？

      广大业主可能之前对这方面的关注就比较少，那小区的公共收益是不是应该定期的向业主委员会或者是广大业主来做一个公布，然后接受业主的监督呢？

      杨小红：物业管理相关公司应该最少跟全体业主每年有一次报账。

      对物业公司的要求是至少每年有一次，但是现在目前是这么做的吗？

      包华：在北京是这样，北京是按照北京本地的物业管理办法这一地方性的行政规章的要求来进行公布的，公布分两大块，第一大块是物业服务费的收支情况，第二块是公共区域、公共设施设备的经营的手指情况，分两块，那么根据当地的行政规章或者当地的立法不同，可能各个地方的要求也不太一样。但是目前来讲凡是政府有要求的或者当地有立法的，应该要推行的，如果没有这些方面来讲应该是取决于业主跟物业服务企业有约定。

      案例二、消费者有话说：广告收益是否应该广告牌所在楼栋的业主所有？

      有一位消费者业主方先生跟《天天315》反映，广告排设置在他家的楼顶，由他们承担着风险，况且能设置楼顶广告的大部分是临街的一些建筑物，这些建筑物的业主们大多承受着因为临街所产生的噪音，处在一个很恶劣的外部环境之下，所以他认为楼顶产生的广告收益理应归这部分建筑物的业主所有。

      专家有话说：应属于全体业主所有

      杨小红：是这样，楼顶是所有业主在购买房产的时候都包括在里面的公摊这个面积，而并不是说只有住顶层买楼顶，不住顶层的就没买楼顶，不是这样的，所以他这个是概念性错误，这个应该属于全体业主所有。   

      包华：首先说屋面上的广告是收益应该是全体小区业主共有的，而不仅仅是设置广告的这栋楼或者设置广告这栋楼的顶层业主自己所有的。为什么这么讲，首先刚才方先生所反映的，建筑物这些临街建筑物的业主是承受了一些外部恶劣环境的影响的，但是这个恶劣影响跟设置广告本身没有直接的关系，不设置广告也会有这样的因素影响，这是第一个。第二个因素来讲我们现在所说的设置广告更多体现在物理区域位置上，可能都会有先有后有内有外，在这种情况之下不可能说哪一栋楼就一定是外侧的，跟别人能够相对区分开，这个是很难区分开的。那么在这种情况下我个人理解楼宇的广告肯定是全业主所有，但是如果是刚才方先生所谈到的，因为你设定这个广告在我的这一栋楼的屋面上，可能会给我这栋楼或者我这栋楼屋面的顶层的业主造成一些影响，这些影响消除的成本应该进入到广告经营活动中的成本里面去，也就是说这栋楼的业主如果说他先开始防水都是自己掏公共维修基金的，但是如果说因为设置广告位，造成了防水的破坏，刚才杨律师谈到的，这栋楼的业主是可以不用动用公共维修资金的，而应该把这笔钱进入到广告收入经营过程中的成本里面去，如果这户顶层的业主因为因此遭受了一定的损失，比如说家里跑水了，给顶层业务进行赔偿的钱也应该进入到成本里面去，所以这些业主不需要去承担屋面防水破坏或者一些其他方面影响所导致的损失，这些损失都是有成本进行承担的，也就是全体业主要承担这部分成本。

      也就是说这个风险其实是不用靠个别的业主来承担的，其实一旦有风险是应该有小区物业或者全体业主有这个承担的成本在里面，你完全没有这个风险的承担，这点要特别给方先生和所有有方先生类似疑问的业主在这儿做一个澄清。

      案例三、消费者有话说：如何避免与物业公司间的利益纠纷？

      一个调整显示，在绝大部分小区公共收益这笔钱都成为物业和业主之间产生矛盾的导 火 索，有人说收益明细是不是应该做一个公布，甚至有的物业公司为了避免矛盾从一开始就封杀商业广告进入小区，虽然这种措施确实避免了冲突和矛盾产生，但是这样一个经济的大环境之下因噎废食的做法显然不可取，小区可以用某种方式做一个盈利，这样也可以让业主得到最 好 的副业上的盈利。那么有没有可能设计和落实一些很合理的制度，能够更充分的比如说既充分的利用小区的共有设备，共有部分，也获取一些收益，又能避免出现物业公司和业主之间的冲突和矛盾呢？我不知道两位有没有常识过想一想什么方法？

      专家有话说： 建立业主委员会 可进行财务审计和经营审查

     杨小红：我觉得首先要建立业委会，由业委会代表全体业主来跟物业公司进行协商如何进行，如何来进行相关的内容的操作，但是要说是把它完全统一模式，可能也不太实际。诚实信用体系在我们这个社会还应该广大提倡。

      包华：首先按照法律规定而言，小区是不是进行公共区域公共设施设备的经营？决定权在业主，根据最高院的司法解释，没有业主授权经营方是除了扣除必要的合理的成本以外，是不能有任何收益的，也就是说如果没有小区业主的同意和授权，任何一个经营方除非自己能够证明有成本，比如说税金、人员工资，物料、能源，除非他能证明出来，否则所有的钱都要退还给业主，这是所有经营方面临的最大的法律风险，也是经营风险，所以经营方必须取得业主的授权和同意，这是第一大点，也就是业主必须要知道。

      第二大点来讲业主作为小区的共有产权人，可以对经营方要求进行财务方面的审计以及经营行为的审查，如果物业服务企业不配合也可以通过诉讼，现在我们在北京或者在外地，都有业主或者业主委员会起诉经营方要求查账、要求返还公共经营收益的内容，所以来说这个在法律上也是有保障的。

当然第三个方面我想可能从实际操作角度来说，业主是否有能力对于经营方的账目进行核查，是否有这样的业务能力和财务能力是一个问题。

      专家解析：业主委员会应该发挥什么样的功效？

      包华：首先是组织，业主要共同决定比如说做还是不做或者选择谁去做，或者如果我们聘用一方经营方，要给他什么样的合作条件，这个都是要业主共同决定的，那么在这种情况下，首先业主委员会对于业主做出这样的决定的话，要有一个组织的过程，因为我们业主不是一个人，我们是很多人，想做出一个共同的决定来的话是需要组织的，包括议题、议案的组织，这是第一部分。

      第二部分是沟通，也就是说业主委员会需要找到一个他从专业上、能力上、从以往的信用上和实际操作方面都能靠得住的这样一个第三方机构，比如说他去找一家经营方，这个经营方可以是物业公司，也可以是一个广告代理商，或者其他的什么样一个机构。自己去做经营我觉得是很困难，业主委员会的委员们大家都是应该是兼职的，甚至是公益的。他自己去做经营可能会很困难，那么在这种情况下他可能需要找一个第三方，这个第三方往往会是物业服务企业或者其他的物业机构去做，但是物业业主委员会需要对这些第三方的合作机构去进行审查，去甄别。你的合作方式是什么？你的合作条件是什么？等等，合作要求―权利义务划分，这些内容是要去沟通的。

      第三个方面是监督，也就是第三方如果要签完约之后，进入到小区，进行这方面的一个经营活动的话，这个过程中业主委员会是要进行监督的，包括经营行为的监督，对于财务收支情况的监督，这个方面都是要有的。当然第四个方面如果一旦出现纠纷要处理纠纷，这些方面来讲应该是一个业主委员会应当发挥的作用，但是目前来讲想发挥这四点作用，业主委员会不做具体的经营只发挥这四方面的经营，其实也需要相当大的时间投入和比较高的专业能力。

      案例四、消费者有话说：楼道墙壁粉刷费用该谁来支付？

      北京有位朋友向《天天315》提出两个具体的问题，想请教下直播间的两位专家。第一，小区内的出租小卖部、卫生所、发廊这些收入归谁所有？第二，楼道外门坏了，需要更换，还有就是楼道墙壁的粉刷，谁该来支付费用？

      专家有话说：应启动专项维修资金 但须业主同意

      杨小红：楼道门坏了，粉刷这些我觉得是公共维修基金里要支付的。

      杨小红：还有他说的小卖部的出租，这个小卖部他没说清楚这个房子的产权是谁的？如果是自己买我自己用，工商部门管理部门也同意我在这儿开小卖部，那肯定是归我自己，不可能归全体业主，如果这个是一个公摊的地方，那有可能就是一个看具体所在的位置，什么性质的房子。   

      包华：如果墙壁粉饰包括对于楼宇这个单元的一些公共设备进行更换维修的话，相当一部分是要动到公共维修资金，也有地方叫专项维修资金。但是动用这笔费用的时候，首先是要单元的业主要同意的。如果我说我要动用，你不让我动的话，物业服务企业就很难做了，这是第一项。第二项刚才所谈到的，我完全赞同杨律师的意见，首先要辨明开设这些经营场所的房屋产权到底归属于谁？如果确实没有归属到个人或者企业这样一个情况，甚至也不是国家的，那么就应该是小区共有的，因为我们关注一下法律上的规定就应该很清楚，专有的部分我们大家可以证明，专有部分有登记，都可以去证明或者是法律规定，反是不能证明为专有部分的就全是共有部分，如果证明为是共有部分的话，那么收益就是共有的。

      案例五、消费者有话说：业主享有权利是本身应具备哪些条件？

      如果说业主想要享有一些换权益享受该得的权益，本身应该具备哪些条件？有的时候可能业主本身不是很清楚，他是不是有这个资格去较那个劲，这一点很重要，比如说应该拥有哪些证件这个应该是基础的。

      专家有话说：首先得房屋证件齐全

      杨小红：首先你得是业主，你得有房产证，本身你还得有土地使用证，再有就是房屋契证。你要拥有这三证，但是有很多时候房契证见得比较少，因为契证实际上就是税的东西，所以有的时候把契税交给了卖房人，开发公司，开发公司你要不跟他要他也许就不给你这个东西，一般都应该交到税务管理部门，但是你可以跟开发商要这个契证，基本上给的都是产权证和土地证，也有一部分我看到土地证也很少，只有一个产权证。

      杨小红：现在没有房产证的也很多，比如说买这个房很多年，房产证没办下来，但是我有合同，我有购买合同，实际上还是业主，身份还是没有变，还是房屋的拥有者。

包华：我们购房人在购买的时候会签署一个购房合同，购房合同会在政 府 机 关进行备案，尤其是一手房购买的时候，如果是期房的话肯定这个合同是要进行备案的，那么这个备案的内容和你后边实际交付的情况如果是一致的话就没有问题，肯定说明你是产权人。根据最高人民法院的司法解释，我们购房人签署了购房合同，支付了价款，实际取得了房屋，就视为业主了。另外如果说我们现在取得这个房屋本身的所有权不是通过买卖的方式，比如是法院判决这个房子归我了，比如说家里人分割财产分成我的了，我拿着法院生效的判决书，也可以证明这个房屋是我的，可能产权证还是别人的，但是我拿的判决书是之后出台的，而且是最 新的，生效的，那么我根据这个法院判决也可以证明房屋是我的，所以实际上来说即使是没有证书也不意味着房屋就不能是您的，关键在于您根据哪个法律规定去证明。