物业管理知识

1、什么是物业管理？

答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。

主要从三个角度理解：

1）业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；

2）物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；

3）物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。

2、如何选择物业管理企业？

答：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

3、由哪个行政机关监督全国物业管理工作？

答：中华人民共和国住房和城乡建设部。

4、什么人可以作为业主？

答：房屋的所有权人为业主。

5、业主在物业管理活动中享有什么权利？

答：业主在物业管理活动中，享有以下权利：

1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3）提出制定和修改业主公约，业主大会议事规则的建议；

4）参加业主大会会议，行使投票权；

5）选举业主委员会委员，并享有选举权；

6）监督业主委员会的工作；

7）监督物业管理企业履行物业服务合同；

8）对物业公用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

9）监督物业公用部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用；

10）法律、法规规定的其他权利。

6、业主在物业管理活动中应履行什么义务？

答：业主在物业管理活动中，履行以下义务：

1）遵守业主公约、业主大会议事规则；

2）遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；

4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；

5）按时交纳物业服务费用；

6）法律、法规规定的其他义务。

7、一个物业小区可以成立一个业主委员会？

答：一个物业小区只可以成立一个业主委员会。

8、业主大会主要由哪些人组成？

答：由物业管理区域内的全体业主组成。

9、怎样成立业主大会？

答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。

10、怎样成立业主委员会？

答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

11、业主大会应履行哪些职责？

答：业主大会履行下列职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

1）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

2）选聘、解聘物业管理企业；

3）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

4）制定、修改物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

5）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

12、业主大会会议召开可以采取什么样的形式？

答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

13、业主大会召开参加业主人数战友全体业主人数的比例最少不应低于多少？

答：不应低于50%，可以通过，物业管理区域内必须要有1/2以上的持有投票权的业主可以召开业主大会。

14、业主可否委托代理人参加业主大会？

答：业主可以委托条理人参加业主大会。

15、由什么部门监督地方物业管理工作？

答：县以上地方人民政府房地产行政管理部门。

16、业主大会做出决定必须经与会业主所持投票权的多少可以通过？

答：业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上可以通过。

17、选聘、解聘物业管理企业由什么人决定？

答：必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

18、业主大会的决定对什么人具有约束力？

答：业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

19、定期业主大会应如何召开？

答：应按业主大会议事规则的规定定期召开。

20、临时业主大会如何召开？

答：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

21、如何通知业主召开业主大会？

答：召开业主大会应当与会议召开15日以前通知全体业主。

22、召开业主大会应当告知谁？

答：住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

23、如何提高物业管理服务水平？

答：国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

24、业主委员会应履行哪些职责？

1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同；

3）及时了解业主、物业使用权人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

4）监督业主公约的实施；

5）业主大会赋予的其它职责。

25、业主公约的职责是什么？

答：业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。

26、业主公约对什么人具有约束力？

答：业主公约对全体业主具有约束力。

27、业主大会议事规则应当对哪些事项做出约定？

答：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。

28、业主大会和业主委员会以能否就与物业无关的事情做出决定？

答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

29、业主大会和业主委员会做出的决定如违反法律、法规的如何解决？

答：业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

30、物业管理区内业主大会、业主委员会同居民委员会如何开展工作？

答：物业管理区内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

31、业主大会、业主委员会如何搞好小区的社会治安和相关工作？

答：业主大会、业主会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安相关工作。

32、物业管理专项维修资金的使用和监督由谁监督？

答：由业主大会监督实施。

33、在什么情况下，业主共同履行业主大会、业主委员会的职责？

答：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

34、物业管理企业是否履行物业服务合同由谁监督？

答：由业主委员会监督。

35、业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律法规的活动，尚不构成犯罪的应给予什么处罚？

答：依法给予治安管理处罚。

36、物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的应当征得哪一部门同意？

答：业主委员会。

37、业主利用物业共同部位，共同设施设备进行经营的所得收益应如何使用？

答：主要用于补充专项维修资金，也查以按照业主大会的决定使用。

38、业主室内墙皮脱落，是否应该由物业企业维修，为什么？

答：不应该。因为室内墙体属业主的自用部位，但是物业企业可以为业主提供有偿服务。

39、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理哪些人或单位物业管理活动中的投诉？

答：业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业。

40、已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业维修资金应由谁怎样交纳？

答：建设单位全额交纳。

41、业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得谁的同意？

答：物业小区的相关业主、业主大会、物业管理企业。

42、无等级小区和散栋楼房收取的物业费都用于什么地方？

答：用于房屋公共部位的维修。

43、二次加压泵水收费标准是多少？由哪些单位收取？

答：二次加压费按设备的用电量平均到每吨水的费用里。由供水设备管理单位按规定收取。

44、物业管理一般采取哪两种形式？

答：业主自治管理与委托物业企业管理。

45、毗连房屋、设施、场地确需维修的，有关业主可以阻碍施工吗？

答：不得以任何理由阻碍。

46、业主转让房屋所有权时，结余的专项维修资金如何处理 ？

答：不予退还，随房屋所有权过户，房屋因拆迁或者其他自然因素造成住房灭失的，应将专项维修基金余额按业主个人缴纳比例退还给业主。

47、专项维修资金不敷使用时如何办理？

答：经业主大会同意，由管房单位组织，按产权人占用房屋建筑面积比例向产权人续筹。

48、单元电子防盗门的维修养护由谁承担？

答：其管理由物业企业或产权单位负责，所需维修费用由业主按比例承担。

49、楼道公用照明灯的安装有什么要求？

答：一律使用“声光控自熄灯”，并不得超过25瓦。

50、室内共用设备损坏时应如何处理？

答：业主或物业使用人有责任报修。延误报修时间或人为造成损失的，由责任人承担相应责任。

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